Direito Civil & Imobiliário • 8 min de leitura

A casa está construída, mas a matrícula diz que o terreno é vazio: como averbar a construção no Registro de Imóveis

A situação é conhecida: a família construiu, mora ali há anos, paga o IPTU — e a matrícula do imóvel continua descrevendo um lote sem nada em cima. O problema costuma aparecer tarde, na hora de vender, financiar, dar em garantia ou inventariar.

Uma dúvida frequente de quem passa por isso é direta: "então a casa não é minha?". A resposta jurídica é mais tranquilizadora do que parece — e é justamente por isso que o assunto merece precisão. O que falta não é a propriedade. É o registro dizer aquilo que o mundo real já diz.

Este artigo trata da averbação da construção: o ato pelo qual a edificação passa a constar da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É um tema diferente — e frequentemente confundido com — a regularização da propriedade em si, assunto de que já tratamos ao explicar o contrato de gaveta e a escritura definitiva e o caso do imóvel comprado sem registro que acaba penhorado por dívida alheia. Aqui, o titular do terreno já é o titular; o que está fora do registro é a construção.

A construção já pertence a quem é dono do terreno

O ponto de partida costuma surpreender. O Código Civil resolve a titularidade da edificação por presunção legal, independentemente de qualquer ato de cartório:

Código Civil, art. 1.253 "Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário."

Ou seja: a averbação não é o ato que transfere ou cria a propriedade da casa. Ela cumpre outra função. Na definição da doutrina civilista, a averbação "consiste em alterações secundárias que não modificam a essência do registro, mas alteram as características físicas do imóvel (v. g., construção, demolição)", e sua real função é "compatibilizar a verdade dos fatos com a verdade cartorária" (Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto e Nelson Rosenvald, Manual de Direito Civil — Volume Único, JusPodivm, 2022, p. 1017).

No mesmo sentido, ao comentar a Lei de Registros Públicos, Armando Clápis registra que a averbação "é o ato pelo qual se anota fato que altera, modifica, amplia ou aperfeiçoa o conteúdo do registro anterior, a fim de dar-lhe publicidade" (in ARRUDA ALVIM; CLÁPIS; CAMBLER, coords., Lei de Registros Públicos Comentada, Forense, 2014, p. 786).

O que realmente está em jogo. Não é a titularidade da casa — essa a lei já presume de quem é dono do terreno. O que a falta de averbação compromete é a publicidade: a capacidade de provar a existência da edificação perante terceiros e de fazer novos atos entrarem no registro. Na prática, é a diferença entre ser dono e conseguir transacionar.

A base legal do ato é direta. A Lei de Registros Públicos lista, entre as averbações, a "da edificação" (art. 167, II, item 4, da Lei nº 6.015/1973). Trata-se de averbação, não de registro — distinção que importa para custas, para o rito e para o que o cartório pode exigir.

Por que a falta de averbação trava os atos seguintes

A consequência prática não vem de uma proibição de vender. Vem de dois princípios registrais que operam de forma silenciosa até o momento em que alguém leva um documento ao cartório.

Lei nº 6.015/1973, art. 225, § 2º "Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior."

Esse é o princípio da especialidade objetiva: o imóvel descrito no título precisa ser o mesmo imóvel descrito na matrícula. Se a escritura de venda descreve uma casa de 180 m² e a matrícula descreve um terreno sem edificação, há descompasso — e o título encontra resistência no ingresso.

A esse obstáculo costuma somar-se outro, de natureza distinta: o princípio da continuidade, do art. 195 da mesma lei, pelo qual o oficial exige a prévia matrícula e o registro do título anterior quando o imóvel não estiver registrado em nome do outorgante. São problemas diferentes — um é a descrição do imóvel, o outro é a cadeia de titularidade —, mas aparecem juntos com frequência no mesmo imóvel.

Os efeitos se espalham por situações que costumam ser tratadas separadamente, sem que se perceba que têm a mesma origem:

Venda: o comprador — e sobretudo o banco dele — trabalha com a matrícula, não com a casa. A construção acompanha o solo e é transferida com ele; o que falha é outra coisa: se a edificação não consta do registro, o título encontra resistência no ingresso.
Garantia e financiamento: a alienação fiduciária e a hipoteca são atos registrais, e recaem sobre o imóvel tal como descrito na matrícula. No contexto de empreendimentos, a doutrina registra que unidades de obras sem habite-se não são comercializadas por meio de financiamento bancário, restando ao adquirente registrar apenas a fração ideal do terreno (Petrus Leonardo de Souza Mendonça, Manual do Despachante Imobiliário, 2020, pp. 173-174).
Inventário e partilha: o formal de partilha e a posterior alienação pelos herdeiros dependem da mesma cadeia registral fechada.
Atos que dependem da descrição do imóvel: pela mesma razão do art. 225, § 2º, qualquer título que descreva a casa esbarra na matrícula que descreve apenas o terreno.

Vale a ressalva: nada disso significa que o negócio celebrado seja nulo, nem que a posse e os direitos pessoais entre as partes deixem de existir. O obstáculo é registral, e é ele que a averbação remove.

Os dois documentos que o cartório costuma exigir

A averbação da construção não se faz apenas com o requerimento do interessado. Dois documentos concentram quase toda a dificuldade prática — e cada um tem exceções previstas em lei que passam despercebidas.

Habite-se (município)

Certidão da prefeitura que atesta a conclusão da obra conforme o projeto aprovado e o código de obras local.

É documento municipal — os requisitos e o procedimento variam de cidade para cidade.
Pressupõe obra aprovada. A depender do código de obras do município, a construção erguida sem projeto aprovado pode exigir regularização municipal antes.
A Lei de Registros Públicos prevê uma hipótese expressa de dispensa (art. 247-A), detalhada abaixo.

CND de obra (Receita Federal)

Prova de inexistência de débito das contribuições previdenciárias incidentes sobre a mão de obra empregada na construção.

Exigida do proprietário de obra de construção civil "quando de sua averbação no registro de imóveis" (art. 47, II, da Lei nº 8.212/1991).
Hoje a certidão é expedida conjuntamente pela Receita Federal e pela PGFN, com validade de até 180 dias contados da emissão (art. 47, § 5º, na redação da Lei nº 14.148/2021).
O oficial que registra sem ela responde solidariamente (art. 48) — daí o rigor do cartório.

As dispensas que o texto legal prevê

A dispensa do habite-se e a dispensa da contribuição previdenciária existem no texto da lei, com requisitos definidos — e são pouco lembradas justamente por estarem fora do roteiro padrão.

Lei nº 6.015/1973, art. 247-A (redação da Lei nº 13.865/2019) "É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia."

Os requisitos são cumulativos: construção residencial urbana, unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de cinco anos e situada em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Não se trata, portanto, de uma dispensa geral do habite-se — mas, dentro dessa moldura, é uma via legal expressa.

Quanto à CND, a chave está numa remissão do próprio art. 47, II, da Lei nº 8.212/1991, que ressalva "o caso do inciso VIII do art. 30":

Lei nº 8.212/1991, art. 30, VIII "nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada, observadas as exigências do regulamento."

É a hipótese de quem levantou a própria casa, de tipo econômico, sem empregados contratados para a obra. A lei acrescenta ainda duas dispensas no art. 47, § 6º: a averbação de imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966 (alínea "c") e a averbação de construção situada em área objeto de regularização fundiária de interesse social, nos termos da Lei nº 11.977/2009 (alínea "e").

Quando a contribuição é efetivamente devida, o caminho atual passa pela Receita Federal: a apuração é feita pelo SERO — Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, instituído pela Instrução Normativa RFB nº 2.021, de 16 de abril de 2021, que disciplina a apuração das contribuições incidentes sobre a remuneração da mão de obra empregada na execução de obra de construção civil para fins de sua regularização perante o órgão. A obra é identificada no CNO, o Cadastro Nacional de Obras.

O que a lei garante a quem apresenta o pedido

Três pontos do texto legal ajudam quem está do lado do balcão — dois deles incluídos pela Lei nº 14.382/2022 — e raramente aparecem no debate público sobre o tema.

Prazo de cinco dias Não havendo exigências pendentes nem falta de pagamento de custas e emolumentos, os requerimentos de averbação de construção devem ser registrados no prazo de 5 dias (art. 188, § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973). Nas demais hipóteses, o prazo é o do caput do art. 188: protocolizado o título, procede-se ao registro ou à emissão da nota devolutiva em 10 dias contados do protocolo, ressalvados os casos do § 1º e dos arts. 189 a 192.
O cartório pode buscar os documentos O oficial "poderá providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários perante as autoridades competentes" (art. 246, § 1º-A). É uma faculdade do registrador, exercida a pedido e com custo do interessado — não uma obrigação de fazer o trabalho no lugar dele.
Custas reduzidas ou dispensadas em habitação de interesse social Este terceiro ponto é mais antigo que os dois anteriores. A Lei nº 6.015/1973 limita os emolumentos da averbação de construção em programas de interesse social executados por COHABs ou entidades assemelhadas, por faixa de área construída (art. 290, § 2º, na redação da Lei nº 6.941/1981) — os tetos são expressos em Maior Valor de Referência, indexador já extinto, de modo que a aplicação concreta depende da tabela do estado. E o art. 290-A, II, incluído pela Lei nº 11.481/2007, determina que a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² em área urbana objeto de regularização fundiária de interesse social seja realizada independentemente do recolhimento de custas e emolumentos.

Quando a construção foi feita no terreno de outra pessoa

Há uma variação do problema que aparece com frequência em inventários e divórcios: o casal ergueu a casa no terreno dos pais ou dos sogros. Como a construção adere ao solo, a solução legal não é intuitiva.

Código Civil, art. 1.255 "Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo."

Duas leituras convivem no mesmo dispositivo: quem construiu de boa-fé em terreno alheio, em regra, perde a construção e fica com direito a indenização; mas, se o valor da construção exceder consideravelmente o do terreno, o parágrafo único abre a possibilidade de aquisição do próprio solo — a chamada acessão invertida —, mediante indenização fixada judicialmente na falta de acordo. São hipóteses que dependem de prova concreta de boa-fé e de valores, e é por isso que casos assim raramente se resolvem só com a averbação.

E quando a matrícula já não corresponde à realidade

Nem todo descompasso se resolve com uma averbação nova. Quando o teor do registro não exprime a verdade, o Código Civil prevê a via própria:

Código Civil, art. 1.247 "Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule."

Na prática registral, isso corresponde ao procedimento de retificação de registro. E, quando o registrador formula exigência com a qual o interessado não concorda, há o caminho da dúvida registral. O art. 198 da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, é bastante concreto quanto a isso: a exigência deve ser indicada pelo oficial por escrito, de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura — e, se o interessado não se conformar ou não puder cumpri-la, ele pode requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la (inciso VI).

Um roteiro possível

Cada caso depende do município, da idade da obra e de como ela foi executada. Ainda assim, a sequência costuma seguir esta ordem:

Ler a matrícula atualizada. É o documento que diz o que o registro reconhece hoje — e, com frequência, revela outras pendências além da construção.
Verificar a situação da obra no município. Existe projeto aprovado? Há habite-se emitido? Se não, é caso de regularização municipal antes de qualquer coisa — ou de examinar o enquadramento no art. 247-A.
Examinar a situação previdenciária da obra. Antes de tratar a CND como obstáculo, verificar se o caso se enquadra no art. 30, VIII, ou nas dispensas do art. 47, § 6º.
Protocolar o requerimento de averbação instruído com os documentos exigidos, atento ao prazo do art. 188, § 1º, I.
Diante de exigência controvertida, avaliar a suscitação de dúvida registral em vez de simplesmente refazer a documentação.

Dúvidas frequentes

1. Se a construção não está averbada, a casa é minha?

A titularidade da edificação não depende da averbação. O art. 1.253 do Código Civil presume que toda construção existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa, até prova em contrário. O que a falta de averbação compromete é a publicidade registral — a possibilidade de provar a existência da construção perante terceiros e de levar novos atos ao registro.

2. Como averbar a construção na matrícula do imóvel?

Por requerimento do interessado ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, instruído com os documentos exigidos — em regra o habite-se do município e a prova da regularidade previdenciária da obra. A base legal do ato é o art. 167, II, item 4, da Lei nº 6.015/1973, que prevê a averbação da edificação. Não havendo exigências pendentes nem custas em aberto, o requerimento deve ser registrado em cinco dias, conforme o art. 188, § 1º, I, da mesma lei.

3. Dá para averbar a construção sem habite-se?

Existe uma hipótese expressa de dispensa no art. 247-A da Lei nº 6.015/1973, com requisitos cumulativos: construção residencial urbana, unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de cinco anos e situada em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Fora dessa moldura, o caminho costuma passar pela regularização da obra perante o município.

4. Sempre é preciso apresentar CND da obra?

Não. O art. 47, II, da Lei nº 8.212/1991 exige a certidão do proprietário de obra de construção civil no momento da averbação, mas ressalva o caso do art. 30, VIII, segundo o qual nenhuma contribuição é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio e de tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada. O § 6º do art. 47 traz outras duas dispensas: obra concluída antes de 22 de novembro de 1966 e construção em área objeto de regularização fundiária de interesse social.

5. Quanto custa averbar a construção?

Os emolumentos são fixados pela tabela do estado onde está o imóvel e variam conforme o valor do ato. A Lei nº 6.015/1973 prevê limites e isenções em habitação de interesse social: o art. 290, § 2º, limita os emolumentos da averbação de construção em programas executados por COHABs ou entidades assemelhadas, por faixa de área construída — tetos expressos em Maior Valor de Referência, indexador já extinto, de modo que a aplicação concreta depende da tabela estadual —, e o art. 290-A, II, dispensa custas e emolumentos na primeira averbação de construção residencial de até 70 m² em área urbana objeto de regularização fundiária de interesse social.

6. Construí no terreno dos meus pais. Como isso entra na partilha?

A construção adere ao solo, e o art. 1.255 do Código Civil estabelece que quem edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário, com direito a indenização se agiu de boa-fé. O parágrafo único abre exceção quando a construção exceder consideravelmente o valor do terreno: nesse caso, quem edificou de boa-fé pode adquirir a propriedade do solo mediante indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. São situações que dependem de prova de boa-fé e de avaliação de valores.

Este artigo possui caráter informativo. Se o imóvel tem construção não averbada, a análise depende da matrícula atualizada, da legislação municipal aplicável e da forma como a obra foi executada. Consulte um advogado de sua confiança para avaliar a estratégia jurídica mais adequada ao caso.