Contrato de gaveta: como conseguir a escritura definitiva quando o vendedor (ou a CDHU) se recusa a assinar
Comprar um imóvel "na gaveta" — por instrumento particular, sem passar pelo cartório de registro — é uma prática recorrente no mercado imobiliário brasileiro, sobretudo em financiamentos habitacionais populares. O problema costuma aparecer anos depois, quando o comprador já pagou tudo e precisa da escritura em seu nome, mas o vendedor original sumiu, faleceu ou simplesmente se recusa a assinar.
O chamado "contrato de gaveta" é o instrumento particular de compromisso de compra e venda — ou de cessão de direitos sobre um imóvel financiado — celebrado à margem do Registro de Imóveis, muitas vezes sem a anuência da instituição financeira credora ou do promitente vendedor original. É especialmente comum em unidades financiadas pela CDHU e por outros agentes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Apesar da informalidade, não se trata de um negócio inválido. Como observa o civilista Flávio Tartuce, o contrato de gaveta representa "realidade a ser reconhecida no meio imobiliário brasileiro, como concretização da função social dos institutos privados" (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil Volume Único. Rio de Janeiro: Forense, 2023). A dificuldade não está na validade do negócio entre as partes, e sim em transformar essa posse informal em propriedade registrada.
Os riscos de nunca formalizar a transferência
Pelos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor original continua constando como proprietário perante terceiros — mesmo que o comprador já esteja morando no imóvel e tenha quitado todo o preço.
Esse detalhe tem uma consequência prática séria: se o vendedor, de má-fé, vender o mesmo imóvel a um terceiro que registre o seu título primeiro, o comprador "de gaveta" pode perder a disputa pela propriedade em si. O STJ tratou exatamente dessa hipótese no REsp nº 2.095.461/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 21/11/2023): sem registro, a venda ao terceiro que registrou não se caracteriza como venda "a non domino" (venda por quem não é dono), e a adjudicação compulsória deixa de ser possível — mas resta ao comprador prejudicado o direito de converter o pedido em indenização por perdas e danos (arts. 248 do Código Civil e 499 do CPC/2015).
A adjudicação compulsória: o caminho judicial para a escritura
Quando o vendedor (ou a financiadora) se recusa a outorgar a escritura definitiva depois de quitado o preço, a via processual própria é a ação de adjudicação compulsória — ela supre judicialmente a assinatura que falta, e a sentença substitui a escritura para todos os fins de registro.
O principal obstáculo levantado por vendedores e cartórios costuma ser a ausência de registro prévio do próprio contrato de gaveta. Esse argumento já está pacificado contra o comprador: a Súmula 239 do STJ estabelece que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Na mesma linha, a doutrina de Paulo Luiz Netto Lôbo confirma que esse direito "independe de prévio registro público do contrato preliminar, como enuncia a Súmula 239 do STJ" (LÔBO, Paulo Luiz Netto. Direito Civil — Contratos, v. 3. São Paulo: Saraiva, 2018).
O direito de exigir a adjudicação compulsória também não se sujeita a prazo prescricional, segundo entendimento consolidado pelo STJ desde o REsp nº 1.216.568/MG (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 03/09/2015) — e recentemente reafirmado e ampliado: no REsp nº 2.196.855/RJ (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/04/2026, por unanimidade), o STJ decidiu que essa imprescritibilidade se estende também ao pedido de indenização por perdas e danos, quando a entrega da escritura já não for mais possível na prática (por exemplo, se o imóvel foi vendido a terceiro que registrou antes).
O caso específico da CDHU e do financiamento habitacional
Boa parte dos contratos de gaveta discutidos nos tribunais paulistas envolve unidades da CDHU e de outros programas habitacionais, em que o comprador original cedeu seus direitos a um novo morador sem que a companhia fosse formalmente comunicada. É importante não confundir dois direitos diferentes nesse cenário: a legitimidade para pedir revisão de cláusulas do contrato de financiamento original depende, para cessões feitas após 25/10/1996, da anuência da instituição financeira — tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo (REsp nº 1.150.429/CE, Corte Especial, Temas 520 a 523). Já o direito de exigir a escritura em si, uma vez quitado o preço, segue a lógica da Súmula 239 e não depende dessa mesma anuência para ser buscado judicialmente.
Um alerta importante sobre esse tipo de caso: é comum encontrar, em pesquisas sobre o tema, a informação de que a Súmula 308 do STJ (que protege o comprador contra hipoteca firmada entre a construtora e o banco financiador da obra) se aplicaria também à alienação fiduciária por analogia — regime de garantia comum em financiamentos mais recentes envolvendo CDHU e construtoras. Essa extensão chegou a ser adotada em alguns julgados, mas não reflete mais o entendimento atual do STJ: em 03/04/2025, a 4ª Turma (REsp nº 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira) decidiu expressamente que a Súmula 308 não se aplica à alienação fiduciária, por se tratar de regime de garantia com tratamento normativo distinto do da hipoteca. Na prática, isso significa que, se o imóvel do comprador estiver gravado por alienação fiduciária em favor de um banco, a estratégia para liberar o gravame e obter a escritura livre e desembaraçada exige análise específica do caso — não pode mais se presumir automaticamente a mesma proteção que vale para a hipoteca.
A via extrajudicial: regularizar sem entrar na Justiça
Desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), tornou-se possível processar a adjudicação compulsória diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem passar pelo Judiciário. O procedimento, regulamentado pelo Provimento CNJ nº 150/2023, exige a lavratura de uma ata notarial por tabelião, atestando a cadeia de cessões, a identificação do imóvel e a prova da quitação integral — e o interessado precisa, obrigatoriamente, estar assistido por advogado.
Por dispensar o trâmite judicial quando não há resistência, essa via tende a ser mais rápida — mas tem um limite importante: se o proprietário registrado apresentar uma impugnação minimamente fundamentada — por exemplo, alegando vício de consentimento ou irregularidade na contratação —, o oficial de registro é obrigado a extinguir o procedimento administrativo, e a disputa precisa ser resolvida na via judicial. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura do TJSP no julgamento da Apelação Cível nº 1179578-57.2024.8.26.0100 (Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/04/2025): a impugnação fundamentada impede o prosseguimento do procedimento extrajudicial, ainda que as questões de mérito só possam ser decididas depois, em juízo.
Dúvidas frequentes
Entre as partes que o assinaram, sim — a jurisprudência reconhece o contrato de gaveta como uma realidade negocial válida. O problema não é a validade em si, mas a falta de publicidade registral: sem registro, o negócio não é oponível a terceiros, o que expõe o comprador a riscos que só desaparecem com a escritura definitiva.
Não, por si só não é. Trata-se de uma cessão de direitos por instrumento particular, e não de uma fraude — desde que o negócio seja de fato o que aparenta ser. A avaliação muda caso existam outros elementos ilícitos associados à transação, que devem ser analisados separadamente, caso a caso, por um advogado.
Pela jurisprudência mais recente do STJ (2025), não basta o adimplemento substancial: é necessária a quitação integral do preço para a adjudicação compulsória, mesmo que as parcelas restantes já estejam com a cobrança prescrita. Vale negociar a quitação do saldo devedor antes de ajuizar a ação, ou reunir prova de que o valor já foi efetivamente pago por completo.
A ação de adjudicação compulsória pode ser direcionada ao espólio ou aos herdeiros do vendedor falecido, ou processada com citação por edital quando o paradeiro for desconhecido e esgotadas as tentativas de localização. É uma situação mais trabalhosa processualmente, mas não impede o pedido — o direito à escritura, tendo havido quitação integral, não se perde pelo desaparecimento da outra parte.
Tende a ser, quando não há resistência. Mas se o proprietário registrado apresentar impugnação fundamentada, o cartório é obrigado a extinguir o procedimento e remeter a disputa à Justiça — nesse cenário, o caminho extrajudicial acaba não economizando tempo, e a via judicial (com todas as garantias do contraditório) passa a ser inevitável.
Este artigo possui caráter informativo. Se você comprou um imóvel por contrato de gaveta e enfrenta dificuldade para obter a escritura definitiva, é recomendável reunir a documentação disponível (contrato original, comprovantes de pagamento, eventual correspondência com o vendedor ou a financiadora) para uma análise individualizada do caso. Consulte um advogado de sua confiança para avaliar a estratégia jurídica mais adequada — judicial ou extrajudicial.
