Direito Civil • 8 min de leitura

Comprei um imóvel sem registrar a escritura: e agora ele foi penhorado por dívida de outra pessoa

Quem compra um imóvel e deixa o registro da escritura para depois carrega um risco pouco visível: perante o Cartório e perante os credores, o vendedor continua sendo o dono. E é justamente por isso que dívidas que não têm nada a ver com o comprador — do antigo proprietário, ou até de quem esteve na cadeia de vendas antes dele — podem acabar recaindo sobre o imóvel.

O Código Civil é direto nesse ponto: a propriedade de um imóvel só se transfere de fato com o registro do título translativo — na prática, a escritura pública de compra e venda — no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 1.245, caput, do Código Civil). O compromisso de compra e venda, mesmo registrado, não faz do comprador o dono: dá a ele um direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil), que ainda precisa ser convertido em escritura definitiva — se necessário, por adjudicação compulsória. Enquanto isso não acontece, o vendedor segue sendo tratado, para todos os efeitos legais, como o proprietário pleno do bem (art. 1.245, §1º).

Na prática, isso significa que um comprador que já paga as contas, já mora no imóvel e já tem a posse mansa e pacífica pode, ainda assim, ver o bem penhorado numa execução movida contra o antigo dono — porque é o nome dele, e não o do comprador, que consta na matrícula.

Esse cenário está longe de ser hipotético. Em junho de 2026, o próprio Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso com a mesma raiz: uma compradora arcando com as consequências de uma dívida de IPTU gerada pela falta de regularização registral do imóvel — omissão que, como o Tribunal reconheceu, era de responsabilidade de quem vendeu o imóvel, não dela.

Por que isso acontece: a diferença entre comprar e "ser dono no papel"

Quando um credor pesquisa o patrimônio de um devedor para indicar bens à penhora, essa pesquisa é feita diretamente nos cadastros públicos de imóveis — não em visitas ao local ou em levantamento de quem realmente mora ali. Se a escritura não foi registrada, o cadastro ainda aponta o vendedor como titular, e a desatualização dos dados acaba gerando a constrição indevida sobre um bem que, na prática, já mudou de dono.

Código Civil, art. 1.245 "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."

IPTU: uma dívida que persegue o imóvel, não só uma pessoa

O IPTU é uma obrigação classificada como propter rem — ela acompanha o imóvel, não uma pessoa isolada. Isso já geraria confusão por si só, mas o problema fica mais concreto quando se lê o art. 123 do Código Tributário Nacional: convenções particulares sobre quem deve pagar um tributo não podem ser opostas à Fazenda Pública para mudar quem é o responsável legal perante ela.

Disso resulta uma sujeição que a lei local delimita: cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU (art. 34 do CTN; Súmula 399 do STJ), podendo alcançar tanto o proprietário que ainda consta na matrícula quanto o possuidor com ânimo de dono — o promitente comprador que exerce a posse como se dono fosse. Não é uma escolha discricionária do fiscal caso a caso, mas o que a lei municipal definir, dentro das figuras previstas no Código Tributário.

Foi exatamente esse o cenário julgado pela 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP em junho de 2026: a compradora de um imóvel, adquirido por cessão de direitos, teve seu veículo penhorado porque as vendedoras nunca haviam providenciado a escritura nem quitado o IPTU, levando o débito à dívida ativa. O Tribunal foi claro ao definir a quem cabia a responsabilidade:

TJSP, Apelação Cível 1017698-18.2025.8.26.0554 (5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Olavo Paula Leite Rocha, j. 09/06/2026): a responsabilidade pela regularização registral do imóvel recai sobre quem participou da cadeia de cessões e se beneficiou das transações — não sobre o comprador final que sofreu a penhora por uma omissão que não era sua.

O que fazer se o seu imóvel for penhorado: os embargos de terceiro

Se a constrição já aconteceu, o instrumento de defesa cabível são os embargos de terceiro (arts. 674 a 681 do CPC) — uma ação própria para quem, não sendo parte no processo de execução, teve um bem seu indevidamente atingido por ele.

Um receio comum é achar que, sem escritura registrada, não há como provar que o imóvel é seu. Não é bem assim: o STJ pacificou, há décadas, que a posse decorrente de um compromisso de compra e venda — mesmo sem registro — já é suficiente para sustentar os embargos.

Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."

Para suspender a penhora rapidamente por meio de liminar (art. 678 do CPC), o comprador precisa reunir prova documental de que já estava na posse do imóvel antes do ajuizamento da execução — contas de consumo, comprovantes de IPTU pago, o contrato particular com firma reconhecida, entre outros.

Um detalhe que pode custar caro: quem paga os honorários

Ganhar os embargos não significa necessariamente sair sem custo algum. O STJ, em julgamento de recurso repetitivo, fixou que quem deu causa à constrição indevida — no caso, o próprio comprador que nunca atualizou o registro — arca com os honorários advocatícios, mesmo vencendo a ação.

STJ, Tema Repetitivo 872 (REsp 1.452.840/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Primeira Seção, j. 14/09/2016) Nos embargos de terceiro acolhidos, os honorários são arbitrados pelo princípio da causalidade, responsabilizando-se o comprador que não atualizou os dados cadastrais — exceto quando o credor, mesmo ciente da venda, insiste em manter a penhora, caso em que os honorários passam a ser dele.

Essa é mais uma razão prática — além da segurança jurídica — para não adiar o registro depois de concluída a compra.

Fraude à execução ou fraude contra credores? A diferença importa

Dois institutos podem entrar em jogo quando um imóvel comprado sem registro é penhorado por dívida alheia, e a diferença entre eles não é apenas teórica — ela define qual defesa cabe e em que via processual.

Fraude à Execução

Já existe processo judicial em curso contra o vendedor quando o imóvel é alienado.
Gera apenas a ineficácia do negócio perante o credor — a venda continua válida entre comprador e vendedor.
Pode ser reconhecida dentro dos próprios embargos de terceiro.

Fraude contra Credores

O vendedor se desfaz do bem antes de qualquer ação ser ajuizada contra ele.
Torna o negócio anulável — exige ação própria (Pauliana) para desfazer a venda.
Não pode ser discutida dentro dos embargos de terceiro.

Súmula 195 do STJ "Em embargos de terceiro não se anula ato jurídico, por fraude contra credores." (O Enunciado 133 da II Jornada de Direito Processual Civil do CJF, de 2018, admite exceção pontual: é possível formular reconvenção nos próprios embargos para veicular pedido de ação Pauliana.)

Na fraude à execução — a hipótese mais comum no cenário deste artigo — o STJ também consolidou que a simples ausência de registro da penhora não basta para anular a venda automaticamente:

Súmula 375 do STJ e Tema Repetitivo 243 (REsp 956.943/PR, rel. p/ acórdão Min. João Otávio de Noronha, Corte Especial, j. 20/08/2014) "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente." Não havendo registro da penhora na matrícula, cabe ao credor — não ao comprador — provar que este tinha conhecimento da ação capaz de levar o vendedor à insolvência.

⚠ Distinção decisiva: essa regra vale para as execuções civis — não para a execução fiscal. Quando a dívida é tributária e já foi inscrita em dívida ativa (a hipótese do IPTU tratada neste artigo), o STJ fixou no Tema 290 (REsp 1.141.990/PR) que a Súmula 375 não se aplica: pelo art. 185 do Código Tributário Nacional, na redação da Lei Complementar 118/2005, a alienação posterior à inscrição em dívida ativa presume-se em fraude de forma absoluta, sem que o Fisco precise provar má-fé do comprador — e o entendimento alcança expressamente as alienações sucessivas. Daí a importância redobrada de exigir certidões de débitos fiscais do imóvel e do vendedor antes de fechar negócio.

Boa-fé não é automática: até onde vai o dever de cuidado do comprador

A regra acima não dispensa alguma cautela mínima na hora da compra. O STJ já decidiu, no entanto, que o reconhecimento de fraude numa venda anterior da cadeia não contamina automaticamente as vendas seguintes: sem registro da penhora ou da ação na matrícula, cabe ao credor provar a má-fé do adquirente sucessivo — ressalvado o cenário da execução fiscal, em que essa proteção não se aplica (art. 185 do CTN; Tema 290 do STJ).

STJ, REsp 1.863.999/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03/08/2021) Sem prévio registro da penhora ou da pendência da ação na matrícula, cabe ao credor provar a má-fé do adquirente sucessivo — não é automática a ineficácia de alienações posteriores só porque uma venda anterior na cadeia foi fraudulenta.

O risco de esperar demais: perder o imóvel para outro comprador

Além do risco de penhora, adiar o registro expõe o comprador a um segundo problema, mais grave: se o vendedor alienar o mesmo imóvel a um segundo comprador que registre primeiro, é esse segundo comprador que garante a propriedade.

STJ, REsp 2.095.461/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21/11/2023): reconhecida a impossibilidade de adjudicação compulsória quando um segundo comprador já registrou o próprio título, ao primeiro comprador prejudicado resta apenas converter o pedido em perdas e danos contra o vendedor (art. 248 do CC e art. 499 do CPC) — não mais o próprio imóvel.

Se a sua situação já envolve um contrato de gaveta ou um compromisso nunca formalizado em escritura, vale a leitura complementar sobre como obter a escritura definitiva quando o vendedor se recusa a assinar — o caminho (adjudicação compulsória) é justamente a forma de sair dessa exposição antes que ela vire uma penhora ou uma disputa com um segundo comprador.

Dúvidas frequentes

1. Imóvel sem escritura pode ser penhorado?

Pode, porque perante o Cartório o vendedor ainda figura como proprietário. Se ele for executado por qualquer dívida, o imóvel pode ser indicado à penhora. O comprador se defende por meio de embargos de terceiro, comprovando a posse anterior à execução — a Súmula 84 do STJ admite essa defesa mesmo sem registro.

2. Quem paga o IPTU se o imóvel ainda não está no meu nome no registro?

O Município pode cobrar o IPTU tanto do proprietário que consta na matrícula quanto do promitente comprador que exerce a posse com ânimo de dono, conforme a legislação municipal definir (art. 34 do CTN; Súmula 399 do STJ). Isso pode gerar inscrição em dívida ativa e execução fiscal contra o antigo dono, com risco de a penhora recair sobre o imóvel que já é seu na prática — e, nesse cenário fiscal, a alienação posterior à inscrição em dívida ativa presume-se fraudulenta de forma absoluta (art. 185 do CTN; Tema 290 do STJ).

3. Comprei por contrato de gaveta — ainda vale a pena regularizar agora?

Vale, e quanto antes. Enquanto a escritura não sai, o comprador acumula os dois riscos deste artigo: penhora por dívida alheia e perda do imóvel para um segundo comprador que registre primeiro. A via para regularizar — inclusive quando o vendedor se recusa a colaborar — é a adjudicação compulsória.

4. Se eu ganhar os embargos de terceiro, recupero os honorários que gastei?

Não necessariamente. O STJ decidiu, em recurso repetitivo, que quem deixou de registrar a transferência normalmente arca com os próprios honorários mesmo vencendo os embargos — a exceção é quando o credor, avisado da venda, insiste em manter a penhora de qualquer forma.

Este artigo possui caráter informativo. Se você comprou um imóvel sem registrar a escritura, ou está sofrendo penhora por uma dívida que não é sua, é recomendável a análise individualizada da documentação e das circunstâncias específicas do caso. Consulte um advogado de sua confiança para avaliar a estratégia jurídica mais adequada à sua situação.