Direito Civil · Ribeirão Preto e região
Despejo e locação: retomar o imóvel pelo caminho que a lei autoriza
O aluguel atrasou, o contrato venceu ou o inquilino descumpriu o combinado, e o imóvel continua ocupado. A Lei do Inquilinato prevê caminhos próprios para cada uma dessas situações, com requisitos e prazos distintos. Escolher o fundamento correto desde a petição inicial define o que precisa ser provado e quais pedidos são cabíveis.
Atuação para locadores, administradoras e proprietários em Ribeirão Preto, nas comarcas da região e a distância.
Cortar água, energia ou gás, trocar a fechadura, remover pertences ou impedir o acesso ao imóvel configura exercício arbitrário das próprias razões (Código Penal, art. 345), ainda que a dívida seja legítima e ainda que os atrasos se acumulem há meses. Além da esfera criminal, a conduta pode gerar responsabilidade civil por danos ao locatário e enfraquece a posição do proprietário no processo. O caminho amparado por lei é o judicial.
Ponto de partida
Três motivos de retomada, três ritos diferentes
A ação de despejo não é uma só. O fundamento escolhido define o que precisa ser provado, se cabe pedido de desocupação antecipada e qual é o prazo de saída após a sentença.
O aluguel venceu e não foi pago
O vencimento com data certa constitui o devedor em mora automaticamente (Código Civil, art. 397), de modo que a notificação de cartório não é requisito legal para ajuizar. Em regra a ação é cumulada com a cobrança dos aluguéis, encargos, multa e honorários, o que evita dois processos.
O prazo acabou e o imóvel não foi devolvido
Encerrado o contrato, a retomada segue regras próprias conforme a locação seja residencial ou não residencial, e conforme a notificação de retomada tenha sido cumprida. Na locação comercial, o momento do ajuizamento em relação ao fim do contrato altera os pedidos cabíveis.
O contrato foi violado durante a locação
Sublocação não autorizada, uso diverso do previsto, obra sem consentimento ou acordo formal de desocupação descumprido. Aqui a prova documental do descumprimento é o centro da causa, e ela precisa estar reunida antes da petição inicial.
O ponto que muda a estratégia
A garantia do contrato muda todo o desenho da ação
Na ação por falta de pagamento existe uma assimetria: o contrato sem garantia, ou com a garantia extinta, abre a porta para pedir a desocupação antecipada, mas deixa o locador sem lastro para receber o que já perdeu. O contrato com garantia protege o dinheiro e fecha essa porta específica. Outras hipóteses de desocupação antecipada, como o acordo formal de desocupação descumprido, não dependem da garantia.
- Na ação por falta de pagamento, permite requerer a desocupação em quinze dias já no início do processo, mediante caução em juízo equivalente a três meses de aluguel (Lei 8.245/1991, art. 59, §1º, IX). Vale também quando a garantia existia e se extinguiu.
- Concedida a medida, o locatário ainda pode evitá-la depositando em juízo a totalidade do devido dentro dos quinze dias (art. 59, §3º).
- Exige do locador dinheiro em caixa no momento do ajuizamento, o que nem sempre é viável.
- Para receber os valores atrasados, resta apenas o patrimônio do próprio locatário.
- Se o locatário tiver um único imóvel onde resida, esse imóvel é protegido como bem de família (Lei 8.009/1990) e não responde pela dívida de aluguel.
- Fiador: a responsabilidade é subsidiária por regra (Código Civil, art. 827). Só é solidária se o contrato tiver cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem (art. 828, I).
- O fiador precisa constar no polo passivo desde o início da ação para que seus bens possam ser penhorados depois (Súmula 268 do STJ).
- A proteção do bem de família não alcança o fiador: o único imóvel residencial dele pode ser penhorado (Súmula 549 do STJ).
- Caução em dinheiro deve estar em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao locatário (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º). Seguro-fiança se aciona junto à seguradora, em paralelo ao processo.
Ler a garantia do contrato antes de decidir o pedido é, na prática, a primeira tarefa técnica do caso. É dela que sai a resposta sobre quem entra no polo passivo, se há caução a depositar e o que se pode esperar de recuperação de valores.
O rito, em ordem
O que acontece depois que a ação é proposta
As etapas abaixo são as da ação de despejo por falta de pagamento, que é a hipótese mais frequente. Os prazos indicados são os previstos em lei para cada ato, e não uma estimativa de duração do processo, que depende da comarca e do andamento de cada caso.
Ação proposta em Vara Cível, em regra cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos, para concentrar tudo em um processo.
O locatário é citado para, nesse prazo, apresentar defesa ou pagar integralmente o débito, encerrando a ação.
Pagando, a ação se encerra e o locador recebe o devido. Não pagando, o processo segue para a instrução e o julgamento.
Julgada procedente a ação por falta de pagamento, o mandado traz quinze dias para a desocupação voluntária, e não os trinta da regra geral (art. 63, §1º).
Não havendo saída voluntária, o oficial de justiça executa o despejo, e os bens que o despejado não quiser retirar vão à guarda de um depositário.
Quando cabível, o pedido de desocupação antecipada corre desde o início e não espera a sentença. Se o locatário abandona o imóvel depois do ajuizamento, a lei faculta ao locador imitir-se na posse (art. 66).
Como conduzo o caso
Do contrato na mesa à devolução das chaves
Leitura do contrato e do histórico
Modalidade de garantia, cláusula de foro de eleição, existência de sublocatários, planilha real do débito com encargos e multa. Nesta etapa também se verifica se houve purgação da mora nos vinte e quatro meses anteriores, porque isso muda o que o locatário ainda pode fazer.
Definição da estratégia e da via
Fundamento da retomada, cabimento e conveniência do pedido de desocupação antecipada, cumulação com a cobrança, quem integra o polo passivo. Quando a negociação extrajudicial é o melhor caminho, isso é dito antes de ajuizar.
Ajuizamento instruído
Ação proposta na Vara Cível competente, com contrato, comprovantes, planilha e documentos da garantia reunidos desde a inicial. Petição bem instruída não garante prazo, mas evita as emendas e as diligências que costumam alongar o processo sem necessidade.
Acompanhamento até a desocupação e a cobrança
Purgação da mora, defesa, sentença, prazo de saída e, se preciso, cumprimento pelo oficial de justiça. Depois da devolução do imóvel, a dívida permanece e a execução prossegue sobre o patrimônio do devedor e da garantia.
Regras que decidem casos
O que o locador precisa saber antes de agir
Quatro pontos que decidem o desenho do caso e que convém conhecer antes de ajuizar.
24 meses
O locatário, e também o fiador, podem afastar a rescisão da locação pagando integralmente o débito, aluguéis, encargos, custas e honorários (art. 62, II). Mas essa faculdade não se repete: ela só cabe se não tiver sido usada nos vinte e quatro meses anteriores ao ajuizamento (Lei 8.245/1991, art. 62, parágrafo único). O pagamento encerra aquela ação, e não impede nova demanda se a inadimplência voltar.
3 aluguéis
Como regra do art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato, o pedido de desocupação antecipada depende de depósito judicial em valor equivalente a três meses de aluguel. É um custo de entrada que precisa ser considerado na decisão sobre a estratégia, e não descoberto depois.
competência restrita
O Juizado Especial Cível não é a via da ação de despejo por falta de pagamento. Sua competência em matéria de despejo alcança a hipótese de uso próprio do imóvel (Lei 9.099/1995, art. 3º, III). Fora dela, a ação tramita em Vara Cível comum, no foro da situação do imóvel, salvo cláusula de eleição de foro no contrato (art. 58, II).
depositário
No dia da desocupação forçada, os móveis e utensílios do locatário não desaparecem: se o despejado não os quiser retirar, a lei determina que sejam entregues à guarda de um depositário (art. 65, §1º). Quem exerce esse encargo é definido pelo juízo, e na prática o próprio locador pode ser chamado a assumi-lo, sem obrigação de aceitar. Aceitando, passa a responder pela guarda dos bens. É uma decisão que merece ser tomada com informação, e não no calor do momento.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns de quem aluga um imóvel
Na falta de pagamento, não. O aluguel com data certa de vencimento constitui o devedor em mora automaticamente (Código Civil, art. 397), de modo que a ação pode ser ajuizada sem notificação prévia. A notificação extrajudicial continua sendo uma ferramenta útil quando existe chance real de acordo, mas é escolha estratégica, não requisito legal. Já nas retomadas por fim de contrato, a notificação pode ser exigida conforme a modalidade da locação.
Não existe resposta única. O tempo depende da comarca, da carga do juízo, da existência ou não de garantia no contrato, da postura do locatário e da qualidade da documentação apresentada. O que está sob controle do locador é a instrução: uma ação proposta com contrato, comprovantes e planilha de débito completos desde o início evita etapas que alongam o processo sem necessidade.
A Lei do Inquilinato prevê hipóteses de desocupação antecipada, entre elas a locação sem qualquer garantia, o acordo formal de desocupação descumprido e o término de contrato não residencial dentro do prazo legal para o ajuizamento. Como regra, o art. 59, §1º condiciona a medida ao depósito judicial de caução equivalente a três aluguéis. Preenchidos os requisitos e bem demonstrada a situação, o pedido é cabível, e a decisão é sempre do juízo. Na hipótese de falta de pagamento, o locatário ainda pode evitar a medida depositando em juízo a totalidade do devido dentro dos quinze dias (art. 59, §3º).
Não. Cortar utilidades, trocar fechaduras, remover pertences ou impedir o acesso configura exercício arbitrário das próprias razões (Código Penal, art. 345), mesmo que a dívida seja legítima. Além da esfera criminal, a conduta pode gerar dever de indenizar o locatário e enfraquece a posição do proprietário no processo que ele mesmo propôs.
O pagamento integral do débito dentro do prazo, chamado purgação da mora, afasta a rescisão da locação e encerra aquela ação, mas o locador recebe o que lhe era devido, inclusive encargos e honorários. A faculdade é do locatário e também do fiador (art. 62, II). E essa faculdade tem limite: ela só cabe se não tiver sido usada nos vinte e quatro meses anteriores ao ajuizamento (art. 62, parágrafo único). Se a inadimplência voltar depois, nova ação pode ser proposta.
Não automaticamente. Pela regra do Código Civil, art. 827, a responsabilidade do fiador é subsidiária, e ele pode exigir que os bens do locatário sejam executados primeiro. A cobrança direta e solidária depende de cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem (art. 828, I). Há ainda um ponto processual decisivo: para que os bens do fiador possam ser penhorados depois, ele precisa constar no polo passivo desde o início da ação (Súmula 268 do STJ).
Sim. A devolução do imóvel não extingue a dívida. Por isso a ação de despejo costuma ser proposta cumulada com a cobrança dos aluguéis, encargos previstos no contrato, multa moratória e honorários, concentrando tudo em um processo. Não havendo pagamento voluntário, a execução recai sobre o patrimônio do devedor, observadas as proteções legais, entre elas a do bem de família, que não alcança o fiador.
Sim. O atendimento é feito presencialmente em Ribeirão Preto e a distância, por videoconferência e assinatura eletrônica de documentos, o que atende bem o proprietário que mora longe do imóvel alugado. A ação, essa sim, tramita no foro da situação do imóvel, salvo cláusula de eleição de foro prevista no contrato.
- Especialista em Advocacia Cível pela FMP (Fundação Escola Superior do Ministério Público)
- Membro efetivo das Comissões de Direito Digital e do Consumidor da OAB/SP, 12ª Subseção
- Atuação em Direito Civil, contratos e questões imobiliárias
Cada caso de locação começa pelo contrato
Se o aluguel está atrasado ou o contrato venceu sem devolução do imóvel, o primeiro passo é ler o que foi assinado. Envie o contrato e o histórico de pagamentos para uma análise do caminho cabível.
Leitura complementar
