Direito Civil & Imobiliário • 8 min de leitura

Distrato imobiliário: quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste do imóvel na planta

Desistir de um compromisso de compra e venda antes de receber as chaves não significa perder tudo o que já foi pago — mas também não garante a devolução integral. A resposta depende de quem deu causa ao desfazimento, do tipo de empreendimento e de uma data específica: 28 de dezembro de 2018.

O distrato imobiliário — nome popular para a rescisão do compromisso de compra e venda de um imóvel, geralmente ainda na planta ou em construção — é um tema recorrente nos tribunais. Um giro pelos julgados mais recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra diversas decisões, nas últimas semanas, discutindo a mesma questão de fundo: quanto a construtora ou o loteador pode reter do dinheiro já pago quando o negócio não se conclui.

A resposta não é um número fixo. Ela depende de três variáveis: quem deu causa à rescisão, se o contrato é de incorporação imobiliária ou de loteamento, e se o negócio foi celebrado antes ou depois da Lei nº 13.786/2018 — apelidada de Lei do Distrato — entrar em vigor.

A data que muda tudo: 28 de dezembro de 2018

A Lei nº 13.786/2018 criou um regime próprio e detalhado para o distrato, alterando a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979). Um ponto que já gerou — e ainda gera — bastante confusão: essa lei não retroage. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao decidir uma questão de ordem no julgamento dos recursos repetitivos sobre penalidades da construtora por atraso de obra (Temas 970 e 971, entre eles o REsp 1.498.484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão), assentou que aplicar os novos percentuais e prazos a contratos anteriores ofenderia o ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da Constituição, e art. 6º da LINDB).

Na prática, isso significa duas realidades jurídicas distintas convivendo lado a lado: contratos assinados antes de 28/12/2018 seguem o regime construído pela jurisprudência do STJ ao longo dos anos 2010, com a retenção variando entre 10% e 25% das quantias pagas conforme o caso concreto. Contratos posteriores seguem os percentuais fixos que a própria lei estabeleceu.

Culpa do comprador: os tetos de retenção da Lei do Distrato

Para contratos sob a nova lei, quando é o comprador quem desiste ou deixa de pagar, os percentuais de retenção mudam conforme o tipo de negócio:

Incorporação sem afetação

Empreendimento sem patrimônio de afetação constituído. A multa incide sobre as quantias pagas.

Teto de 25% do valor pago (art. 67-A, II, Lei 4.591/1964)
Devolução do saldo em parcela única, após 180 dias do desfazimento

Incorporação com afetação

Empreendimento com patrimônio de afetação (terreno e receitas segregados para garantir a obra).

Teto de 50% do valor pago (art. 67-A, §5º)
Devolução em até 30 dias após o habite-se

Loteamento

Parcelamento do solo urbano — lotes, não unidades construídas.

Teto de 10%, mas sobre o valor total atualizado do contrato
Devolução em até 12 parcelas mensais, após carência

A armadilha do loteamento: à primeira vista, 10% parece uma retenção mais branda que 25% ou 50%. O problema está na base de cálculo. Nas incorporações, a multa incide sobre o que foi efetivamente pago. No loteamento, incide sobre o valor total do contrato — inclusive a parte ainda não paga. Um comprador que quitou R$ 10 mil de um lote de R$ 100 mil pode perder os R$ 10 mil inteiros só na cláusula penal, sem sobrar nada para restituição. É exatamente essa distorção que levou o TJSP, em mais de uma decisão recente, a afastar a cumulação dessa multa com outras retenções por configurar onerosidade excessiva ao consumidor (art. 51, IV, do CDC) — como no julgamento dos Embargos de Declaração 1017632-23.2023.8.26.0032 (25ª Câmara, junho de 2026).

Vale registrar que esses tetos legais não são um cheque em branco para a construtora. A jurisprudência tem aplicado a redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil) mesmo dentro do limite legal, quando o caso concreto mostra desproporção — foi o que ocorreu, por exemplo, na Apelação Cível 1001858-68.2025.8.26.0068 (7ª Câmara de Direito Privado, junho de 2026), que manteve a retenção sujeita a esse crivo de razoabilidade.

A taxa de fruição: só existe se você teve a posse

Além da multa, a lei permite descontar uma taxa de fruição (ou ocupação) — uma espécie de compensação por aluguel pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel. Na incorporação, o limite é de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; no loteamento, 0,75% ao mês. Em ambos os casos, o texto legal condiciona expressamente a cobrança à disponibilização efetiva da unidade ou à transmissão da posse ao adquirente — quem nunca chegou a receber as chaves ou entrar no lote, em tese, não gerou esse fato.

Quando a culpa é da construtora, a lógica se inverte

Todo o raciocínio acima parte da premissa de que o comprador deu causa ao desfazimento. Quando é a construtora ou o loteador quem descumpre o contrato — um exemplo típico é o atraso na entrega além do prazo de tolerância —, o regime muda por completo.

A Súmula 543 do STJ estabelece que, nessa hipótese, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral, sem retenção de multa. A própria Lei do Distrato incorporou essa lógica: se o atraso ultrapassar 180 dias além do prazo de tolerância contratual, o comprador pode resolver o contrato e tem direito à devolução de tudo o que pagou, mais a multa compensatória, em até 60 dias da resolução (art. 43-A, §1º, Lei 4.591/1964).

O Tribunal de Justiça de São Paulo reforça essa proteção com um conjunto de súmulas específicas sobre atraso de obra. A Súmula 160 afasta o argumento de que a simples expedição do habite-se, sem a entrega física do imóvel, purgaria a mora da vendedora. A Súmula 161 vai além: não constitui caso fortuito ou força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou entraves administrativos — justificativas que, para o Tribunal, dizem respeito ao risco do próprio negócio da construtora, não ao comprador. E a Súmula 162 presume o prejuízo do adquirente para fins de lucros cessantes, independentemente da finalidade do imóvel (moradia ou investimento).

A jurisprudência recente confirma esse padrão na prática: na Apelação Cível 1070929-61.2025.8.26.0100 (3ª Câmara de Direito Privado, junho de 2026), o atraso da incorporadora afastou o enquadramento como simples distrato e garantiu a restituição integral das quantias pagas, sem retenção.

Comissão de corretagem: nem sempre é devolvida

Um ponto que costuma gerar surpresa: quando a culpa do desfazimento é do comprador, a comissão de corretagem paga no ato da compra normalmente não é devolvida — desde que a obrigação de pagá-la esteja claramente especificada no quadro-resumo do contrato. O STJ decidiu ainda que, mesmo quando essa retenção é feita de forma indevida (sem informação clara ao consumidor), a devolução é simples, não em dobro — a repetição em dobro só se justifica havendo má-fé comprovada da construtora (REsp 1.947.698/MS, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).

A armadilha da alienação fiduciária

Uma estrutura alternativa ao tradicional compromisso de compra e venda é a venda por alienação fiduciária em garantia. A diferença não é apenas de nome: o STJ decidiu, em recurso repetitivo, que quando a garantia fiduciária está devidamente registrada no cartório de imóveis e o comprador foi regularmente constituído em mora, aplica-se o procedimento específico da Lei nº 9.514/1997 — afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095, REsp 1.891.498/SP, julgado em 26/10/2022).

Isso pode representar uma diferença prática relevante, já que o rito da alienação fiduciária tende a ser menos protetivo ao comprador do que a lógica consumerista. Há, porém, uma exceção que os tribunais já identificaram: quando a empresa vendedora e a credora fiduciária indicada no registro são a mesma pessoa jurídica, isso pode ser interpretado como indício de manobra para escapar da proteção do CDC — hipótese em que o CDC volta a incidir, como reconheceu o TJSP no julgamento envolvendo a Apelação Cível 1014043-70.2023.8.26.0566 (6ª Câmara de Direito Privado).

Art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 "Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador (...) delas deduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga."

Multipropriedade: um regime à parte

Contratos de fração imobiliária em regime de multipropriedade (cotas de tempo em resorts e empreendimentos similares) seguem, em geral, o regime da incorporação — inclusive quanto ao teto de 50% quando há patrimônio de afetação comprovado, como confirmou o TJSP na Apelação Cível 1010541-82.2023.8.26.0127 (29ª Câmara de Direito Privado, junho de 2026). Mas a culpa pelo desfazimento continua sendo o fator decisivo: quando o comprador comprova que foi impedido de usufruir da fração por falha da administração do empreendimento, os tribunais têm reconhecido a culpa exclusiva da vendedora e afastado qualquer retenção.

Dúvidas frequentes

1. Como funciona o distrato imobiliário na prática?

O comprador (ou a construtora) manifesta a intenção de desfazer o compromisso de compra e venda, e as partes apuram quanto deve ser devolvido. Se não houver acordo amigável, a discussão sobre o percentual de retenção, a taxa de fruição e o prazo de devolução costuma acabar em ação judicial, especialmente quando o contrato prevê retenções acima dos limites da Lei nº 13.786/2018 ou quando há divergência sobre quem deu causa ao desfazimento.

2. Posso desistir da compra de um imóvel na planta sem justificativa?

Sim, a desistência sem justificativa é possível, mas tem custo: a construtora ou o loteador pode reter um percentual do valor pago (até 25%, 50% ou 10% do contrato, conforme o tipo de negócio), além de eventual taxa de fruição se você já tinha a posse do imóvel. Uma exceção prevista em lei é o direito de arrependimento do art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/1964: para contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador pode desistir dentro do prazo de 7 dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

3. Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro no distrato?

Depende do regime. Em incorporações com patrimônio de afetação, até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, em parcela única após 180 dias do desfazimento do contrato. Em loteamentos, em até 12 parcelas mensais, após um período de carência que varia conforme a obra esteja em andamento ou concluída.

4. A construtora pode cobrar taxa de ocupação de um imóvel que eu nunca cheguei a usar?

A taxa de fruição pressupõe que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ou que a posse foi transmitida ao comprador. Sem essa disponibilização — caso típico de imóvel ainda na planta, sem entrega das chaves —, a cobrança dessa taxa específica não encontra amparo no texto da lei.

5. E se o atraso na entrega for da construtora, não minha?

A lógica se inverte por completo. Havendo atraso além do prazo de tolerância contratual (em geral 180 dias), o comprador pode resolver o contrato com direito à devolução integral e imediata de tudo o que pagou, sem qualquer retenção — entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ e em súmulas específicas do TJSP sobre atraso de obra.

Este artigo possui caráter informativo. Se você está em processo de distrato imobiliário — seja como comprador que deseja desistir, seja diante de um atraso da construtora — a análise do contrato específico é indispensável, já que cláusulas particulares e a data de celebração do negócio alteram significativamente o resultado. Consulte um advogado de sua confiança para avaliar a estratégia jurídica mais adequada ao caso.